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（原標題：墓地投資孕育新熱潮利潤模式應變革）這次上陣的不是個人炒賣者，而是“機構”投資人。電影《非誠勿擾》有這樣一個情節，海歸秦奮在相親過程中，遇到一位四川口音的妹子，妹子一直游說他，應該給父親、母親買塊墓地。秦奮決定買墓地后，妹子又說，“其實，這是一種投資，你只要出3萬塊錢，就可以買到一塊皇家風水的墓地，3萬塊，也就是往返美國的一張機票錢，等過幾年，同樣的一塊墓地就可以賣到30萬，到那個時候，你再轉手把它一賣就可以賺十倍。”電影上映于2008年底，反映的正是2000年前后的墓地炒賣熱，當時，幾乎每年清明前后，銷售人員都會打著“投資回報率高達數十倍”、“炒樓不如炒墓地”的招牌四處推銷。這股熱潮一直持續到2004年，此后，隨著人們逐漸意識到墓地投資價值有限，以及各地方主管部門的大力勸導，炒賣潮才逐漸退去。然而，這兩年，隨著二三線城市樓市不景氣等原因，新的投資熱潮似乎又在暗流涌動，只不過，上陣的不是個人投資者，而是“機構”投資人。那么，究竟這個行業有著怎樣的投資回報，是如外界所說暴利到讓人“死不起”的程度，抑或另有隱情？墓地經營者算賬最近，高鵬（化名）正為手中一塊100畝的墓園尋找新買家，這塊墓園位于東部某省的三線城市，是當地唯一一塊尚有空間的公益性墓園。如果按照經營性質來劃分的話，我國公墓可分為經營性公墓和公益性公墓兩類。所謂經營性公墓是指為城鎮居民提供骨灰或遺體安葬實行有償服務的公共墓地；而公益性公墓則主要是為農村村民提供遺體或骨灰安葬服務的公共墓地。作為稀缺資源，高鵬手中的墓園“炙手可熱”，他告訴《第一財經日報》記者，這塊墓園運營3年就已經收回了2000萬元，每年的凈利潤固定在700萬~800萬元之間，照此下去，還有2~3年就可以回本，之后便是純利階段。“按照民政部門規定，墓穴占地面積不得超過1平方米，所以，1畝地原則上可以建設墓穴600余個，但事實上，算上公攤面積（綠化、服務中心、道路、停車場等），1畝地也就300個墓穴，如果100畝全部開發完，可建墓穴最少3萬個。”高鵬給記者算了一筆賬，他說，自己的墓園里面，便宜的墓穴3萬~4萬元，貴的要8萬~9萬元。“現在的人都很看重先人墓穴的位置，要風水好、能庇佑后代子孫的，所以，給他介紹便宜的墓穴都不要，上來就是要風水好的。”高鵬說，“一年賣個七八十塊墓穴，基本就可以達到700萬的收入了。”在東南部某省份，石鐵剛（化名）正在為剛拿下來的墓園用地辦理國土證，“這是一處大型墓園，僅第一期就200畝，拿地之前，我走訪了很多城市的墓園，發現這個行業利潤豐厚，我算了下，第一期200畝地可建墓穴3萬個，如果按平均每個墓穴4萬元的價格計算，銷售額就能達到12億元。”石鐵剛說。石鐵剛原是房地產商，但他很快發現，墓地的利潤要遠高于房地產，尤其是在房地產低迷的當下。在他看來，兩者的開發理念相近，都是土地消耗型，都要招拍掛，但同時也存在著很大的不同。房地產有著冗長的建設環節，一次性銷售完畢拿錢走人，而墓地建設環節較為簡單，但要拉長銷售期限，控制銷售節奏，“因為賣完了就沒有了”，服務最為重要。高鵬和石鐵剛都屬于公墓的經營者，門檻不低，那普通人可以投資墓地嗎？目前，國內的公墓不可預售，炒賣墓地屬于違法行為，在曾經的炒賣潮中，至今未“解套”的還大有人在。但《第一財經日報》記者了解到，目前有些機構已經著手研究投資墓地的金融產品，讓普通投資者也能享受墓園的經營回報。“我們正研究這樣的金融產品，產品的投向是墓地，產品的購買人每年可以從墓地的回報中獲取分紅。”某機構負責人對本報記者表示。而終究，能夠在這個市場上站穩的還是機構投資人。哪些因素影響回報墓園究竟有著怎樣的投資回報？這還要從終端價格說起。《非誠勿擾》中四川小妹推銷的墓地是3萬元一塊，背景是2008年、北京。《第一財經日報》記者查詢某線上殯葬服務APP看到，北京近30處墓園的墓地價格少則千元、多則百萬元，相差甚大。比如，位于懷柔區渤海鎮興隆城的北京市九公山長城紀念林的公益墓價格為5800元，而八寶山人民公墓的平均價格是100萬元，且顯示售罄。綜合各個墓園的情況，平均價格在5萬元左右。“一到清明節，媒體就炒作說‘死不起’，事實是不是這樣呢？就以我們來說，我市有很多殯葬基本服務都是政府免費提供政策，比如海葬、樹葬等，但人們偏偏要選擇買一塊墓地，買了墓地還不行，還要選擇風水好的，而風水好的墓地自然就貴。”某市殯葬協會秘書長對本報記者說。廣州某經營性公墓總經理對本報記者說，中國殯葬業一直被五方面的民俗所左右。“第一是入土為安，所以，要想完全杜絕土葬很難；第二是落葉歸根，這也決定了殯葬的地域性甚至超過房地產；第三是祈福文化，講究風水，這對墓園的建設有很大的制約；第四是孝道，所以，盡管國家大力提倡一切從簡，但在老百姓看來厚養薄葬很難做到，畢竟這是對逝者的感情寄托；第五是攀比文化。”他說，要想短時間內克服這五點不現實。而這五點恰恰決定了墓園最終的投資回報。就以第一、第二點來說，“我們有個數據，在廣州，一年火化量6萬~7萬，但入墓率不到10%，那么，其他那些去哪里了？有可能是回老家了，落葉歸根，很多縣級城市的公墓連年虧錢，投入大，回報慢，為什麼？因為在城市化進程中，很多人回到農村，他們在村里面保有自留地，直接葬在自留地上。”上述廣州經營性公墓總經理說，亂埋亂葬在平原地帶較少，但在山區很普遍，因為山區視野不開闊，存在漏網之魚，一旦既成事實，當地執法部門處理起來確有難度。據了解，墓位價格主要由墓穴價格、墓體價格（墓碑）、安葬費用、墓地維護管理費用等構成。這其中，占比較大的當數墓穴價格，墓穴價格體現出明顯的區位特征，即風水。“一處墓園中，一些位置被認為是風水好的，比如背靠山的、前面有水的、風向等等。”石鐵剛說，在南部某些鄉村，一塊被認為是風水好的墓地，價格可能達到十幾萬元，遠超過一線城市墓地的價格。所以，整個墓園的選址也就至關重要。當然，拋除風水不談，墓園的整體價格具有區位特色，比如一線城市高于二三線城市或鄉村，東部高于西部，省會城市高于非省會地區，其背后是人口基礎和消費力的支撐，也就是市場。“市場是第一的，經常有人跟我說，他有塊墓地，你收不收，我說，那就要看當地的市場需求。”上述廣州經營性公墓總經理說。利潤模式應變革那么，在一線城市，投資經營性墓園是否有高回報？殯葬服務提供商福壽園于2013年12月在聯交所上市，上市第一年，也就是2014年，毛利率達80%，2013年為80.4%。總收益構成中，最大的一塊當數墓地服務，占比84.7%，而墓地服務收入中的98.1%來自于墓地出售。2014年，福壽園共銷售墓穴10093座，就已實現了墓地服務6.74億元的收入，而這個數字基本等同于出售墓地的收入。這與石鐵剛所估算的銷售3萬個墓穴就能達到12億元的銷售收入相比，有過之而無不及。如此說來，該行業確實利潤高。但上述廣州經營性公墓總經理提醒說，福壽園之所以能夠獲取高利潤率，在于當初拿地成本低。福壽園2014年年報顯示，土地成本僅占“墓地服務銷售及服務成本”的11.7%，反倒是墓石成本占37%，成為最大的一塊成本。“福壽園有20多年的歷史，早年土地獲取成本低，導致高毛利，但如今，隨著殯葬業的改革，人們對殯葬服務更加重視，像福壽園此類的殯葬服務提供商只能愈加在服務上下功夫，而這必然會導致營銷成本和人員投入高居不下，所以，你看到其凈利潤率僅為毛利潤率的一半。”上述廣州經營性公墓總經理說。“新拿地的墓園估計幾年都活不過來，沒有基礎市場，對于墓園來說，老客戶帶動新客戶是最重要的，如果一個墓園里已經埋葬了7000個客戶，后續銷售可能會好一點，新墓園什麼都沒有，打廣告都能嚇死人，更不能炒買炒賣，還能獲得這么高的利潤嗎？”上述廣州經營性公墓總經理說。他說，從理性的角度，一個墓園能夠做到30%的凈利潤率就已經算是管理水平很高的。事實上，在整個墓園的建設管理環節中，前期拿地是最為困難的一步。據了解，墓地的拿地程序和房地產相似，均需要招拍掛，但更困難的是，由于土地使用性質特殊，所以，在征地環節更加困難。同時，該類型土地使用年限是40~70年不等，但對于逝者來說，上下輻射大約200年，也就是四代人。“土地使用周期不等于墓園的土地周期，墓園的土地使用年限更長，靈活性不強，必須要等到人家沒有后人了，通過公告變成無主以后，再通過海葬或者樹葬安置，這塊地才能循環使用，而即便國家收儲，重新變為農業用地后，由于土地消耗大，也很難重新變為耕地，所以，我認為，陵園的土地經營應該是長久的。”上述廣州經營性公墓總經理說。在他看來，中國的殯葬業目前還是原生態發展，短期內離不開消耗土地，但從長遠發展來看，殯葬業絕不能和房地產一樣，定位為買地賣地，殯葬業最大的收益空間也不應該是銷售墓地，而是定位為殯葬服務提供商，甚至土地可以免費提供，但同時收取高額的服務費，這也解決了墓園銷售完畢后維持的費用來源問題，而如果客戶要求一切從簡，則可以選擇免費的樹葬、海葬等不消耗土地的入葬方式。“提高以消耗土地為主的安葬服務的成本，以市場化倒逼手段，減少對土地的消耗。”他說。【相關新聞】香港富豪李兆基看好股市勸市民千萬不要炒樓據報道，過去數月股市出現大幅波動，樓市又似開始由高位回落跡象，對兩者均有灼見的香港恒地主席李兆基認為，未來兩年樓市每年會跌約5%，但依然看好股市。墓地投資孕育新熱潮高額服務費將替代高價墓？如果按照經營性質來劃分的話，我國公墓可分為經營性公墓和公益性公墓兩類。所謂經營性公墓是指為城鎮居民提供骨灰或遺體安葬實行有償服務的公共墓地;而公益性公墓則主要是為農村村民提供遺體或骨灰安葬服務的公共墓地。湖南一公益墓地被收國有政府派百人強制接管從2007年開始參與當地的農村公墓建設，廖輝與3個朋友先后投入2000多萬元。然而，7年后政策巨變，干杉鎮鎮政府在沒有對墓地資產進行清算和交割的前提下，動用了幾百人強制進行接管。市縣兩級人民法院判決鎮政府的行為違法，卻沒有責令其撤銷行政行為。圖集：廣西一農民為自己修建土豪活人墓

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