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長租公寓:樓市下一個風口?編輯：馬麗偉　來源：四川日報　天健房產HOUSE.RUNSKY.COM　2017年11月30日19:38:21星期四　　11月3日，華潤置地再次戰略布局長租公寓業務，與中國建設銀行在深圳簽訂長租業務戰略合作協議；　　11月8日，世聯行透露，到今年12月，長租公寓將達成10萬間簽約目標，邁向100萬間的遠期目標；　　11月12日，龍湖成都冠寓麗都店、贊城店開業，再一次實現開業80%以上的出租率，同時高新區兩家新店簽約近1000間房源；　　11月15日，成都發布租房市場五年目標，到2021年全市租賃住房保有量達到151萬套、13627萬平方米，較2017年增長25%、22%；預計全市租賃住房需求規模達到122萬套、10842萬平方米，較2017年增長33%、30%；　　……據克而瑞數據顯示，在中國房企TOP30強中，已有1/3進入了長租公寓市場。另有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已計劃獨立上市。隨著樓市結構的變化和租售并舉制度的實施，長租市場會不會成為樓市未來發展的另一個風口？在這個過程中，投資購房者將會受到哪些影響？房地產市場將去向何方？　　“只租不售”釋放了啥信號　　11月10日，深圳龍華區首宗“只租不售”純住宅用地進行拍賣，面積為20042平方米，容積率為4.5，建筑面積為90180平方米，含商業、住宅和其他配套設施，土地使用年限為70年。萬科、龍湖、中海、龍光、華潤都對此躍躍欲試。　　據了解，該項目建成后宗地內租賃住房和商業用房須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉讓。同時，項目抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。該項目竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區政府關于租賃住房的相關規定，并優先租賃給在深圳市龍華區工作的人員。每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。乙方自持的租賃住房應當提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應當約定承租人不得轉租。　　“只租不售，有助于建立房地產市場的長效機制。”易居研究院副院長楊紅旭表示，北京、上海、廣州等地已出讓多塊住宅租賃用地，這是地方政府在土地出讓方面的創新；租房市場以房東散戶出租為主體的現狀或將逐漸改變；機構經營者將提升租賃住房供給端的產品質量和服務水平；各地住宅租賃用地的出讓有助于建立房地產市場平穩健康發展的長效機制。　　據悉，萬科、佳兆業、旭輝、中駿置業等國內排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓。　　長租公寓緣何受青睞　　“以前，龍湖以地產開發、商業運營、物業服務為主要板塊，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業務。”龍湖集團有關負責人告訴四川日報記者，截至10月底，龍湖已在成都等14座城市布局了冠寓項目，預計年內開業房間數達1.5萬間以上。11月12日，龍湖成都冠寓麗都店、贊城店開業，再一次實現開業80%以上出租率。同時，成都龍湖宣稱冠寓已敲定高新區兩家新店近1000間房源。　　“成都作為核心城市，我們已上線運營5個門店，分別是機場路店、大悅城店、保利星座店、晨風村店、玉林店，房間數量達1058間。目前正在大力拓展成都市場，預計年底簽約房間將達到1萬間，明年目標簽約2萬間。”四川世聯行總經理石學文告訴記者，世聯行市場占有率及客戶研究體系為紅璞公寓的發展奠定了先天的優勢。公司根據業主端的不同需求摸索出包租、成立合資公司、代理運營等多套方案。房源大部分來源于和世聯行建立戰略合作伙伴關系的房地產開發商自持物業，紅璞用其開發集中式公寓對外出租。同時還有多業務的解決方案，這些方案都建立在世聯已有的銷售、租賃、裝修、金融等服務內容上。　　記者在采訪中了解到，在成都樓市以龍湖冠寓、紅璞公寓、優客逸家、魔方公寓、you+國際社區、蜜柚等為代表的長租公寓，目前市場平均出租率在90%左右，價格在每月2000—2500元左右，有些熱點區域的出租房源供不應求。　　“在大家認為‘買房是投資，租房是消費’的這個時期，長租公寓為何還如此受歡迎？”四川合富輝煌公司市場研究部陳清華說，一方面目前熱點城市的房價普遍較高，再加上限購導致了部分人群無法買房；另一方面，隨著國家租售并舉政策推行，消費者的消費觀念也在發生變化，當租房成為一種生活方式的時候，長租公寓就有了更加廣闊的市場發展空間。　　長租公寓如何實現盈利　　記者在采訪中了解到，目前成都樓市的長租公寓基本上都由商家統一租賃物業、統一包裝、統一管理，開發商涉足的長租公寓市場正逐漸走自建自營之路，比如成都龍湖地產今年拿到的一塊土地就要求修建長租公寓。目前華潤置地長租公寓業務已全面鋪開，戰略布局北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、成都、武漢、大連10個城市，涉及公開市場、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多種類型項目。同時與各地政府及地方國企展開深度合作，積極參與人才公寓及租賃住房的建設運營。　　“租來的房子集中再出租，相當于是‘二房東’，收到的租金還要支付原來的房租，再加上企業集中租賃房源，每次的租金投入量還是很大，如果是自建，成本會更高。”成都金房集團董事長王曉白認為，做長租公寓投資金額大，僅靠租金基本上是無法實現盈利的，有些開發商用租賃與銷售的互補，轉化客戶資源。　　“打造長租公寓品牌——冠寓是應時而生的產品，并非房子賣不動了才涉足租賃市場。”龍湖集團有關負責人表示，無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣等，都是開發商做長租公寓的優勢，龍湖力爭到2020年實現租金收入超過20億元。　　據悉，華潤置地依托華潤集團多元化業務組合優勢，深耕長租公寓市場，在長租公寓業務發展上形成“1+9”的核心優勢，即將長租公寓與教育、商業、醫療、辦公、創業孵化、養老、酒店、文化、體育等業態進行有機結合，打造舒適、健康、安全、環保、人文的綜合性宜居社區。　　“長租公寓行業，如果盲目擴張會非常危險。”石學文說，雖然長租公寓看上去很“輕”，但服務卻很“重”，現在每個月增加1萬套房源，相當于多管理一個大中型的小區，服務一定得跟上。從長遠看，長租公寓既非暴利行業，又需大量持續投入，所以盲目擴張風險很大。但隨著居住觀念的升級和市場的調整，租金回報率會日漸樂觀。本文關鍵字：作者

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